2025년 10월 15일 발표된 정부의 부동산 시장 안정화 대책은 서울 및 수도권 부동산 시장에 강력한 충격을 던졌습니다. 2년 9개월 만에 규제 지역이 전면적으로 부활하고 대출 및 세제 기준이 대폭 강화되면서, 주택 매매를 계획하거나 다주택자인 경우 즉시 전략을 재검토해야 할 만큼 큰 변화입니다.
규제는 10월 16일부터 효력이 발생하며, 이는 투기 수요를 차단하고 시장 과열을 잠재우려는 정부의 강력한 의지를 반영합니다.
1. 규제 지역 대폭 확대 및 '갭투자' 원천 차단
가장 핵심적인 변화는 규제 지역 지정 확대와 이로 인해 따라오는 주택 매매 관련 규제 강화입니다.
ㅡ 서울 전역 및 수도권 주요 지역 '3중 규제' 지정
기존 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에만 남아있던 규제가 서울 전역으로 확대되고 수도권 주요 지역까지 지정됩니다.
조정대상지역 및 투기과열지구 확대 (10월 16일 시행): 서울 25개 자치구 전역과 경기도 과천, 분당(성남), 용인, 수원 등 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 재지정되거나 신규 지정되어 대출, 세제, 청약 등 전반적인 규제가 강화됩니다.
토지거래허가구역 확대 (10월 20일 시행): 서울 전역 및 경기 일부 지역(과천, 분당 등)이 토지거래허가구역으로도 묶이면서, 해당 지역의 아파트 매매 시 구청장의 허가를 받아야 하며, 매수 후 2년간 의무 실거주해야 합니다.
효과: 이 '토지거래허가구역' 지정으로 인해 전세를 끼고 집을 사는 방식(갭투자)이 사실상 원천 차단됩니다.
ㅡ 규제 지역 지정에 따른 세제 자동 강화
규제 지역 지정은 정부가 별도로 세법을 개정하지 않아도 자동으로 기존의 세금 규제를 부활시킵니다.
양도소득세 비과세 요건 강화: 조정대상지역 내 주택을 취득한 후 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 요건이 '2년 보유'에서 '2년 거주'로 변경됩니다. (10월 16일 매수분부터 적용)
취득세 중과 부활: 조정대상지역 내 2주택자는 취득세 8%가, 3주택자 이상은 12%의 중과세율이 적용됩니다. (10월 16일 매수분부터 적용)
2. 대출 규제 초강력 적용: 자금 조달 통로 차단
이번 대책은 특히 주택 구입을 위한 대출 한도를 대폭 축소하여 유동성을 억제하는 데 초점을 맞추고 있습니다.
ㅡ LTV 및 주택담보대출 한도 대폭 축소 (10월 16일 시행)
규제 지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출(주담대) 한도가 가격대에 따라 차등 적용됩니다.
ㅡ DSR 강화 및 전세 대출 규제 신설
총부채원리금상환비율(DSR)과 전세 대출에 대한 규제도 강화되어 자금 조달에 제약이 생깁니다.
DSR 스트레스 금리 상향: 금리 급등에 대비해 대출 한도를 줄이는 '스트레스 금리'의 하한선이 상향되어, 실수요자도 실질적인 대출 가능 금액이 감소합니다.
1주택자 전세 대출 DSR 적용 (10월 29일 시행): 1주택자가 전세자금 대출을 받을 경우, 해당 전세 대출 원리금 상환액이 DSR 계산에 포함됩니다. 이는 전세 대출도 '빚'으로 간주하여 다른 대출 한도를 줄이는 효과를 가져옵니다.
3. 부동산 전략 재검토
규제 지역 확인: 본인이 매수/매도/보유 중인 주택의 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 중 어디에 해당하는지 즉시 확인합니다.
(→ 10월 16일, 20일 이후 적용되는 규제 유형 확정)
자금 조달 계획 재수립: 매수 예정자라면 LTV 40% 및 주택 가격별 대출 한도(특히 15억/25억 초과)를 기준으로 대출 가능액을 재산정하고, 전세 대출 DSR 적용 여부를 확인하여 자금 조달 계획을 전면적으로 수정합니다.
(→ 실질적인 구매 가능 금액 결정)
세금 부담 점검: 다주택자는 취득세 중과(8%, 12%) 부활과 양도소득세 비과세 요건(2년 거주 의무)을 기준으로 향후 보유/매도 시 세금 부담을 계산하여 매매 시점을 신중히 결정해야 합니다.
(→ 세금 리스크 관리 및 매매 타이밍 결정)